Podcast: Von 2% auf bis zu 8% Abschreibung bei Immobilien
Kürzlich hatte ich das Vergnügen, bei der IRECC Real Estate Lounge zu Gast zu sein, einer Veranstaltung der IRECC GmbH,...
Grundstücke repräsentieren einen erheblichen Kostenfaktor beim Kauf einer Immobilie, doch im Gegensatz zum darauf errichteten Gebäude, ist eine planmäßige Abschreibung des Grundstücks nicht möglich. Lediglich im Falle einer nachhaltigen Wertminderung ist eine Abschreibung für Unternehmen zulässig.
Die Möglichkeit, Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzuschreiben, stellt ein wesentliches steuerliches Privileg für Vermieter und gewerbliche Immobilieneigentümer dar. Durch die jährliche Abschreibung kann die Steuerlast reduziert werden. Allerdings ist diese Option nicht für alle Komponenten einer Immobilie gegeben.
Immobilien setzen sich grundsätzlich aus zwei Komponenten zusammen: dem Grundstück und dem darauf befindlichen Gebäude. Während das Gebäude, sofern es zur Erzielung von Einkünften genutzt wird oder zum Betriebsvermögen zählt, einer planmäßigen Abschreibung unterliegt, ist der Grund und Boden davon ausgenommen.
Der Hauptgrund dafür liegt in der Abnutzungsresistenz von Grundstücken. Im Gegensatz zu Gebäuden, die durch verschiedenste Faktoren an Wert verlieren, wie etwa:
erleiden Grundstücke keinen Verschleiß. Während Gebäude durch regelmäßige Wartung und Pflege in ihrem Wertverlust minimiert werden können und durch Renovierungs- sowie Sanierungsmaßnahmen in ihrem Werteverfall verzögert werden, ist eine endgültige Nutzungsdauer unvermeidlich. Jedes Gebäude erreicht irgendwann das Ende seines Lebenszyklus.
Grundstücke hingegen sind dauerhaft nutzbar. Selbst wenn ein jahrhundertealtes Gebäude verfällt und abgerissen werden muss, bietet das Grundstück Potenzial für Neubauten. Diese permanente Nutzbarkeit begründet, warum das Steuerrecht keine Abschreibung für Grundstücke vorsieht.
Planmäßige Abschreibungen werden über einen gesetzlich oder durch die Nutzungsdauer des Wirtschaftsguts bestimmten Zeitraum vorgenommen. Dabei werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes entsprechend seiner voraussichtlichen Nutzungsdauer verteilt abgeschrieben. Diese Art der Abschreibung reflektiert den kalkulierten Wertverlust langfristiger Vermögenswerte nach festen Regeln.
Wenn ein Grundstück und ein Gebäude zusammen gekauft werden und der Kaufvertrag keine spezifische Aufteilung des Kaufpreises auf diese Bestandteile enthält, ist eine Aufteilung erforderlich. Dies ist notwendig, weil Grundstücke nicht der Abschreibung unterliegen und Finanzämter oft den Wert des Grundstücks überbewerten, was zu einer geringeren Abschreibung für das Gebäude führt. Eine Lösung hierfür kann das Einreichen eines Gutachtens zur Aufteilung des Kaufpreises bei der Steuerbehörde sein, um eine maximale Abschreibung und somit eine höhere Rendite der Investition zu erzielen.
Obwohl Grundstücke nicht abgenutzt werden, sind sie dennoch Wertschwankungen ausgesetzt. Ereignisse wie der Bau einer nahegelegenen Autobahn oder eine Bodenkontamination können den Wert des Grundstücks mindern. Eine solche Wertminderung führt jedoch nur dann zur Abschreibungsmöglichkeit, wenn die Mängel vor dem Kauf unbekannt waren und nicht bereits zu einer Minderung des Kaufpreises geführt haben.
Bekannte Kontaminationen zum Kaufzeitpunkt führen dazu, dass die Sanierungskosten als nachträgliche Herstellungskosten behandelt werden, weil die Sanierung eine wesentliche Qualitätsverbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus darstellt.
Bei einer dauerhaften außergewöhnlichen Wertminderung ist eine außerplanmäßige Abschreibung für das Grundstück erforderlich. Diese Art der Abschreibung, die aus dem Handelsrecht stammt, ist sowohl im Handels- als auch im Steuerrecht als Teilwertabschreibung bekannt.
Gemäß § 253 Abs. 3 des Handelsgesetzbuchs (HGB) müssen außerplanmäßige Abschreibungen vorgenommen werden, um Vermögensgegenstände des Anlagevermögens bei dauernder Wertminderung mit ihrem niedrigeren Wert anzusetzen. Im Einkommensteuergesetz (§ 6 EStG) ist festgelegt, dass bei einer voraussichtlich dauernden Wertminderung der niedrigere Teilwert angesetzt werden kann. Eine Wertminderung wird als dauerhaft betrachtet, wenn der Wert des Grundstücks unter seinen fortgeführten Anschaffungskosten liegt. Dauerhafte Wertminderungen können durch besondere Anlässe wie Naturkatastrophen oder technischen Fortschritt verursacht werden.
Gemäß den handelsrechtlichen Bestimmungen gelten Grundstücke als nicht abnutzbares Anlagevermögen (nach § 247 Abs. 2 HGB), weshalb sie im Normalfall keiner Abschreibung unterliegen. Ein temporärer Wertverlust begründet daher kein Recht auf Abschreibung. Sollte jedoch der Wertverlust von Dauer sein, schreibt das Gesetz eine außerplanmäßige Abschreibung für das Grundstück zwingend vor, um den Buchwert des Grundstücks entsprechend anzupassen.
Angenommen, Sie erwerben ein Grundstück für 250.000 Euro. Durch die Eröffnung eines Flughafens in der Nähe erleidet das Grundstück innerhalb von zwei Jahren aufgrund von Lärmbeeinträchtigungen einen Wertverlust von einem Drittel, was einem neuen Wert von 166.667 Euro entspricht. Aufgrund der dauerhaften Natur dieser Wertminderung ist eine außerplanmäßige Abschreibung von 83.333 Euro erforderlich. Sollte der Flughafen später geschlossen werden und der Wert des Grundstücks sich erholen, ist eine Aufwertung bis zum ursprünglichen Kaufpreis notwendig.
Um eine außerplanmäßige Abschreibung vornehmen zu können, muss der Wertverlust gegenüber den Finanzbehörden glaubhaft nachgewiesen werden. Ein Sachverständigengutachten über den aktuellen Marktwert des Grundstücks dient hierfür als beste Grundlage.
Sollten die Gründe für den Wertverlust, wie etwa eine Bodenkontamination oder eine infrastrukturelle Beeinträchtigung, nicht mehr vorliegen, ist oftmals mit einer dauerhaften Wertsteigerung des Grundstücks zu rechnen. In solchen Fällen sehen sowohl die Handels- als auch die Steuerbilanz eine Wertaufholung vor (gemäß § 253 Abs. 5 Satz 1 HGB und § 6 Abs. 1 Nr. 2 EStG), was bedeutet, dass eine zuvor vorgenommene außerplanmäßige Abschreibung rückgängig gemacht werden muss, falls sich der Grund für die Wertminderung als vorübergehend herausstellt.
In der Regel ist eine Abschreibung von Grundstücken nicht möglich. Eine Ausnahme besteht lediglich, wenn handels- und steuerrechtlich eine dauerhafte Wertminderung des Grundstücks festgestellt wird, die eine außerplanmäßige Abschreibung rechtfertigt.
