Wenn ein Gebäude sowohl selbst bewohnt als auch vermietet oder für betriebliche Zwecke genutzt wird, können nur Teile der Kosten abgeschrieben werden. Hier erfahren Sie, wie Sie die Abschreibung bei gemischter Nutzung korrekt berechnen.
Wenn ein Gebäude teilweise selbst bewohnt und teilweise vermietet wird, liegt eine gemischte Nutzung vor. Da selbst bewohnte Gebäudeteile nicht abgeschrieben werden können, müssen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten entsprechend aufgeteilt werden, um diese über mehrere Jahre als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung (§ 9 Abs. 1 EStG) abschreiben zu können.
Um die Abschreibung für den vermieteten Teil eines gemischt genutzten Gebäudes korrekt vorzunehmen, müssen die Kosten für Kauf (Anschaffungskosten) oder Bau (Herstellungskosten) des Gebäudes aufgeteilt werden. Die Aufteilung erfolgt in zwei Schritten:
Wenn Kosten nicht eindeutig den individuellen Gebäudeteilen zugeordnet werden können, erfolgt die Aufteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten nach der Gebäudefläche. Dabei können entweder die Wohnfläche oder die Nutzfläche zugrunde gelegt werden.
Ein Mehrfamilienhaus mit drei Einheiten wird für 900.000 Euro erworben. Der Kaufpreis verteilt sich auf 600.000 Euro für das Gebäude und 300.000 Euro für den Grund und Boden. Das Erdgeschoss wird als Steuerkanzlei vermietet, die erste Etage ebenfalls vermietet und die zweite Etage selbst bewohnt. Das Haus hat eine Nutzfläche von 360 Quadratmetern. Der Gebäudewert von 600.000 Euro verteilt sich auf 200.000 Euro pro Einheit. Die selbstgenutzte Wohnung (120 qm) kann steuerlich nicht geltend gemacht werden. Die Kanzleiräume und die vermietete Wohnung (240 qm) dienen zur Gewinnerzielung und können abgeschrieben werden. Die Bemessungsgrundlage beträgt somit 400.000 Euro.
Da das Haus 1955 erbaut wurde, wird es über 50 Jahre abgeschrieben (2% pro Jahr). Die jährliche AfA beträgt somit 8.000 Euro.
Ein Gebäudeteil ist selbstständig, wenn es eigenständig genutzt werden kann. Unselbstständige Gebäudeteile dienen der Nutzung des gesamten Gebäudes, wie Hausflure, Treppenhäuser, Aufzüge und Heizungsräume. Diese werden nach Nutzfläche oder umbaurem Raum aufgeteilt.
Auch die laufenden Betriebskosten eines gemischt genutzten Gebäudes werden nach Wohn- oder Nutzfläche aufgeteilt. Dazu gehören Energiekosten, Schuldzinsen und Kosten für gemeinschaftliche Gebäudeteile. Kosten für vermietete oder verpachtete Teile sind direkt absetzbar, während Kosten für das gesamte Gebäude anteilig verteilt werden.
Kosten können auch bei verbilligter Vermietung abgeschrieben werden, wenn der Mietzins mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Ist die Miete niedriger, werden die Kosten nur anteilig anerkannt.
Ein Arbeitszimmer in einem privat bewohnten Gebäudeteil stellt ebenfalls eine gemischte Nutzung dar. Ist das Arbeitszimmer der Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit, können alle damit verbundenen Kosten vollständig abgesetzt werden.
Um die Abschreibung für ein gemischt genutztes Gebäude korrekt zu berechnen, müssen die Kosten nach genutzter Fläche aufgeteilt werden. Abschreibungsfähig sind nur die Gebäudeteile, die zur Gewinnerzielung genutzt werden. Nutzen Sie Teile des Hauses betrieblich, zählen die dort anfallenden Kosten zu den Betriebsausgaben.