Abschreibung bei gemischt genutzten Gebäuden: So funktioniert es

Wenn ein Gebäude sowohl selbst bewohnt als auch vermietet oder für betriebliche Zwecke genutzt wird, können nur Teile der Kosten abgeschrieben werden. Hier erfahren Sie, wie Sie die Abschreibung bei gemischter Nutzung korrekt berechnen.

Das Wichtigste im Überblick

• Selbst bewohnte Gebäudeteile können nicht abgeschrieben werden. Bei gemischter Nutzung müssen daher nicht eindeutig zuordenbare Kosten nach Flächen aufgeteilt werden.
• Für die Verteilung der Kosten kann entweder die Wohnfläche oder die Nutzfläche herangezogen werden.
• Abschreibungen sind auch bei verbilligter Vermietung möglich, wenn der Mietzins mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt.

Gemischte Nutzung und ihre steuerlichen Folgen

Wenn ein Gebäude teilweise selbst bewohnt und teilweise vermietet wird, liegt eine gemischte Nutzung vor. Da selbst bewohnte Gebäudeteile nicht abgeschrieben werden können, müssen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten entsprechend aufgeteilt werden, um diese über mehrere Jahre als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung (§ 9 Abs. 1 EStG) abschreiben zu können.

Kostenaufteilung bei gemischt genutzten Immobilien

Um die Abschreibung für den vermieteten Teil eines gemischt genutzten Gebäudes korrekt vorzunehmen, müssen die Kosten für Kauf (Anschaffungskosten) oder Bau (Herstellungskosten) des Gebäudes aufgeteilt werden. Die Aufteilung erfolgt in zwei Schritten:

1. Direkt zurechenbare Kosten: Alle individuell zurechenbaren Kosten, die auf einen bestimmten Gebäudeteil entfallen, werden diesem direkt zugerechnet. Dazu zählen z.B. Kosten für die individuelle Innenausstattung und verbrauchsabhängige Energiekosten (Strom, Gas, Wasser).
2. Gemeinsame Kosten: Kosten, die das gesamte Bauwerk betreffen, wie der Kaufpreis des Gebäudes (ohne Grundstück) oder Aufwendungen für eine Fassadendämmung oder Dachsanierung, werden aufgeteilt. Dies geschieht in der Regel nach dem Verhältnis der privat genutzten und der vermieteten bzw. betrieblich genutzten Fläche.

Aufteilung nach Wohnfläche oder Nutzfläche

Wenn Kosten nicht eindeutig den individuellen Gebäudeteilen zugeordnet werden können, erfolgt die Aufteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten nach der Gebäudefläche. Dabei können entweder die Wohnfläche oder die Nutzfläche zugrunde gelegt werden.

• Wohnfläche: Diese umfasst alle zum Wohnen genutzten und beheizbaren Räume wie Küche, Wohn- und Esszimmer, Schlaf- und Gästezimmer, Bad und Toilette, sowie Flure und Abstellräume innerhalb der Wohnung. Räume mit einer Deckenhöhe von mindestens zwei Metern werden vollständig gezählt, während Räume mit Dachschrägen und Balkone anteilig (50%) berücksichtigt werden.
• Nutzfläche: Diese ist größer als die Wohnfläche, da sie auch Räume außerhalb der Wohnung umfasst, wie Dachboden, Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Geschäftsräume, Büros und Lagerflächen. Verkehrsflächen wie Eingänge, Hausflure, Treppenhäuser und Heizungsräume zählen weder zur Wohn- noch zur Nutzfläche.

Beispiel Kostenaufteilung bei gemischter Nutzung

Ein Mehrfamilienhaus mit drei Einheiten wird für 900.000 Euro erworben. Der Kaufpreis verteilt sich auf 600.000 Euro für das Gebäude und 300.000 Euro für den Grund und Boden. Das Erdgeschoss wird als Steuerkanzlei vermietet, die erste Etage ebenfalls vermietet und die zweite Etage selbst bewohnt. Das Haus hat eine Nutzfläche von 360 Quadratmetern. Der Gebäudewert von 600.000 Euro verteilt sich auf 200.000 Euro pro Einheit. Die selbstgenutzte Wohnung (120 qm) kann steuerlich nicht geltend gemacht werden. Die Kanzleiräume und die vermietete Wohnung (240 qm) dienen zur Gewinnerzielung und können abgeschrieben werden. Die Bemessungsgrundlage beträgt somit 400.000 Euro.

Da das Haus 1955 erbaut wurde, wird es über 50 Jahre abgeschrieben (2% pro Jahr). Die jährliche AfA beträgt somit 8.000 Euro.

Unterscheidung zwischen selbstständigen und nicht-selbstständigen Gebäudeteilen

Ein Gebäudeteil ist selbstständig, wenn es eigenständig genutzt werden kann. Unselbstständige Gebäudeteile dienen der Nutzung des gesamten Gebäudes, wie Hausflure, Treppenhäuser, Aufzüge und Heizungsräume. Diese werden nach Nutzfläche oder umbaurem Raum aufgeteilt.

Verteilung der Betriebskosten

Auch die laufenden Betriebskosten eines gemischt genutzten Gebäudes werden nach Wohn- oder Nutzfläche aufgeteilt. Dazu gehören Energiekosten, Schuldzinsen und Kosten für gemeinschaftliche Gebäudeteile. Kosten für vermietete oder verpachtete Teile sind direkt absetzbar, während Kosten für das gesamte Gebäude anteilig verteilt werden.

Abschreibung bei verbilligter Vermietung

Kosten können auch bei verbilligter Vermietung abgeschrieben werden, wenn der Mietzins mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Ist die Miete niedriger, werden die Kosten nur anteilig anerkannt.

Abschreibung des Arbeitszimmers

Ein Arbeitszimmer in einem privat bewohnten Gebäudeteil stellt ebenfalls eine gemischte Nutzung dar. Ist das Arbeitszimmer der Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit, können alle damit verbundenen Kosten vollständig abgesetzt werden.

Fazit

Um die Abschreibung für ein gemischt genutztes Gebäude korrekt zu berechnen, müssen die Kosten nach genutzter Fläche aufgeteilt werden. Abschreibungsfähig sind nur die Gebäudeteile, die zur Gewinnerzielung genutzt werden. Nutzen Sie Teile des Hauses betrieblich, zählen die dort anfallenden Kosten zu den Betriebsausgaben.