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Rechtliche Grundlagen der Abschreibung bei Immobilien

Rechtliche Grundlagen Justizia

Der Abschreibungssatz bei vermieteten Gebäuden oder Eigentumswohnungen beträgt nicht immer pauschal 2 oder 2,5 % jährlich. Diese Prozentsätze basieren auf einer Nutzungsdauer von 50 Jahren, die als Normalfall angenommen wird – bei Fertigstellungen vor 1925 sind es 40 Jahre.

Wechselt der Eigentümer, beginnen die Abschreibungsfristen für den Käufer neu. Sollte die tatsächliche Nutzungsdauer zum Zeitpunkt des Kaufs jedoch weniger als 40 oder 50 Jahre betragen, kann ein höherer Abschreibungssatz angewendet werden, was Steuern spart. Laut Wüstenrot ist nach Auffassung des Gerichts eine kürzere Nutzungsdauer, als sie normalerweise angenommen wird, nachzuweisen. Strenge Anforderungen werden daran jedoch nicht mehr gestellt. Es kann grundsätzlich von der Schätzung des Eigentümers ausgegangen werden, da dieser die Verhältnisse am besten kennt. In einem entschiedenen Fall brachte das Gutachten eines vereidigten Sachverständigen den notwendigen Nachweis.

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Fallbeispiel

Die Kläger erwarben durch Kaufvertrag vom 1. Dezember 1989 ein 1960 erbautes freistehendes Büro- und Laborgebäude. Der Besitz sowie Nutzen und Lasten gingen ebenfalls am 1. Dezember 1989 über. Der Kaufpreis betrug inklusive Anschaffungsnebenkosten 3.060.023 DM. Mit dem Verkäufer wurde ein Mietvertrag geschlossen, sodass dieser alleiniger Nutzer des Gebäudes blieb. Bei den Betriebsprüfungen des Verkäufers war ein AfA-Satz von 3 % anerkannt worden, was für die Kaufentscheidung der Kläger von Bedeutung war.

Im Einkommensteuerbescheid 1989 legte das Finanzamt einen AfA-Satz von 2 % zugrunde. Im Einspruchsverfahren wurde den Klägern vorgeschlagen, ein aussagefähiges Gutachten einzureichen. Daraufhin legten die Kläger ein Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Architekten vom 5. März 1993 vor. Nach einer Ortsbesichtigung stellte der Gutachter bautechnische Mängel fest, insbesondere im Bereich des Wärme- und Schallschutzes sowie der Gebäudetechnik. Die Gebäudeausstattung entsprach nicht mehr den heutigen Anforderungen.

Der Gutachter bewertete das Gebäude aus technischer und wirtschaftlicher Sicht mit einer Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren. Die Restlebensdauer wurde auf 30 Jahre geschätzt, was einer gewöhnlichen Lebensdauer von etwa 60 Jahren entsprach. Dies basierte auf vergleichbaren Objekten und den Erfahrungen des Gutachters. Eine längere Lebensdauer hätte einen hohen Modernisierungsaufwand erfordert.

Ende 1999 wurde das Gebäude abgerissen, da es über mehrere Jahre nicht mehr vermietbar gewesen war.

Rechtliche Bewertung

Die Kläger machten in der Einkommensteuererklärung 1989 für das Mehrfamilienhaus aufgrund der Unterbeteiligung ihrer Kinder Zinszahlungen als Werbungskosten geltend. Das Finanzamt erkannte das Unterbeteiligungsverhältnis nicht an und legte für das Büro- und Laborgebäude einen AfA-Satz von 2 % zugrunde. Nach erfolglosem Einspruch erhoben die Kläger Klage, mit der sie geltend machten, dass der AfA-Satz willkürlich von 3 % auf 2 % herabgesetzt worden sei. Sie verwiesen auf das Gutachten, das einen AfA-Satz von 3 % berechnete.

Das Gericht entschied zugunsten der Kläger, da der Beklagte zu Unrecht einen AfA-Satz von 2 % anwandte. Die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes kann kürzer als 40 oder 50 Jahre sein, und der Steuerpflichtige kann diese kürzere Nutzungsdauer geltend machen, wenn entsprechende Nachweise vorliegen. Das vorgelegte Gutachten des Sachverständigen bestätigte, dass die maßgebliche tatsächliche Nutzungsdauer 30 Jahre betrug, was einen AfA-Satz von 3 % rechtfertigte.

Zusammenfassung

Bei Immobilienabschreibungen ist die tatsächliche Nutzungsdauer entscheidend. Eine kürzere Nutzungsdauer als die typisierte von 40 oder 50 Jahren kann zu einem höheren Abschreibungssatz führen und somit Steuern sparen. Gutachten von Sachverständigen spielen hierbei eine wichtige Rolle, um die tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen und steuerliche Vorteile zu optimieren.

Jasper Schouw
Jasper Schouw ist studierter Betriebswirt und Gründer von gutachten-nutzungsdauer.com. Darüber hinaus hält er einen Immobilienbestand, baut und entwickelt Projekte und handelt mit Immobilien und Grundstücken.
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