Podcast: Von 2% auf bis zu 8% Abschreibung bei Immobilien
Kürzlich hatte ich das Vergnügen, bei der IRECC Real Estate Lounge zu Gast zu sein, einer Veranstaltung der IRECC GmbH,...
Die Ehegattenschaukel ermöglicht es, durch die Neuschaffung und Erhöhung des Abschreibungspotenzials Steuern zu minimieren. Dieses Modell setzt voraus, dass Ehepartner eine vermietete Immobilie besitzen. In diesem Artikel erklären wir die Funktionsweise der Ehegattenschaukel und zeigen auf, für welche Personen sie besonders vorteilhaft ist.
Die Ehegattenschaukel bezeichnet ein Steueroptimierungsmodell, bei dem Ehegatten sich gegenseitig Immobilien verkaufen, die sie vermietet haben. Der primäre Nutzen dieses Modells liegt darin, dass durch die Wertsteigerungen der Immobilien ein höherer Abschreibungsbetrag erzielt werden kann. Wenn die verkauften Immobilien alle zehn Jahre den Besitzer wechseln, entfällt die Spekulationssteuer. Außerdem wird keine Grunderwerbsteuer zwischen den Ehegatten erhoben. Dieses Modell ist nicht nur für Eheleute nutzbar, sondern auch für andere direkte Verwandte – zum Beispiel zwischen einem Elternteil und seinem Kind oder zwischen Großeltern und ihren Enkeln.
In Deutschland profitieren verheiratete Paare von verschiedenen steuerlichen Vorteilen. Die Ehegattenschaukel zählt zu den populärsten Steuergestaltungsmöglichkeiten und ist besonders für Paare interessant, die mindestens eine vermietete Immobilie besitzen. Mit diesem Trick können sie neben den steuerlichen Vorteilen durch die Ehe auch von den Wertsteigerungen am Immobilienmarkt profitieren.
Der Begriff „Ehegattenschaukel“ bezieht sich auf eine steuerliche Strategie, bei der Vermögenswerte zwischen Ehepartnern getauscht werden, um steuerliche Vorteile im Zusammenhang mit der Spekulationsfrist nach § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) zu nutzen.
Die Ehegattenschaukel basiert auf dem Prinzip der Vermögensübertragung zwischen Ehegatten. Ein Partner verkauft die vermietete Immobilie, die in seinem Eigentum steht, an den anderen Partner.
Es ist entscheidend, die Ehegattenschaukel nicht mit der Güterstandsschaukel zu verwechseln, welche eine steuerlich vorteilhafte Alternative zur Schenkung darstellt. Der Ausdruck „Ehegattenschaukel“ ist zudem kein offizieller steuerrechtlicher Begriff, sondern hat sich im allgemeinen Sprachgebrauch entwickelt. Er illustriert, wie Ehegatten – oder auch andere nahe Verwandte – sich bestehende Steuergesetze zunutze machen können.
Ein Ehepartner, der Besitzer einer vermieteten Immobilie ist, behält diese für mindestens zehn Jahre in seinem Besitz. Nach Ablauf dieser Zeit verkauft er die Immobilie zu einem marktüblichen Preis an seinen Ehepartner. Die zehnjährige Halteperiode ist entscheidend, da sie sicherstellt, dass keine Spekulationssteuer auf den Vermögensübergang erhoben wird. Zusätzlich entfällt bei Transaktionen zwischen Ehegatten die Grunderwerbsteuer.
Nach dem Kauf beginnt der erwerbende Ehepartner, die Immobilie über ihre nutzungsabhängige Dauer, die vom Baujahr abhängt, erneut abzuschreiben. Durch den nun höheren Kaufpreis resultiert ein größerer Abschreibungsbetrag.
Dieser Vorgang kann theoretisch unbegrenzt wiederholt werden, wobei die Immobilie idealerweise alle zehn Jahre zwischen den Ehepartnern gehandelt wird, was als „Schaukeln“ bezeichnet wird. Voraussetzung dafür ist eine positive Wertentwicklung der Immobilie, die durch ein unabhängiges Gutachten bestätigt werden muss.
Der Verkaufsprozess zwischen den Ehegatten muss den üblichen rechtlichen Anforderungen genügen. Dazu gehört, dass der Verkaufspreis den örtlichen Gegebenheiten entsprechen muss, was insbesondere wichtig ist, um nach dem Erwerb von der gesteigerten Abschreibung profitieren zu können. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, wodurch Notarkosten entstehen. Diese Kosten können jedoch als Teil der Anschaffungskosten der Immobilie abgeschrieben werden und amortisieren sich dadurch relativ schnell.
Der deutsche Wohnungsmarkt erlebt oft erhebliche Wertsteigerungen, die dazu führen, dass Immobilien bereits nach wenigen Jahren mehr wert sind als ihre ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Obwohl die jährliche Abschreibung für ein vermietetes Gebäude stets auf den ursprünglichen Kosten basiert und sich trotz Wertsteigerungen nicht ändert, bietet die Ehegattenschaukel hier einen entscheidenden Vorteil.
Durch den wiederholten Kauf der Immobilie zwischen Ehepartnern beginnt der Abschreibungszeitraum jeweils neu, unabhängig davon, wie alt die Immobilie ist oder wie viel bereits abgeschrieben wurde. Dies führt zur Realisierung von neuem Abschreibungspotenzial, das aus den Wertsteigerungen resultiert. Die daraus folgende Erhöhung des jährlichen Abschreibungsbetrags kann die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung reduzieren, was wiederum die Einkommensteuerbelastung der gemeinsam veranlagten Ehepartner senkt und den Cashflow des Vermietungsobjekts verbessert.
Die Ehegattenschaukel ist besonders vorteilhaft für Paare, bei denen ein Partner durch den Kauf und die anschließende Abschreibung negative Einkünfte erzielt, während der andere Partner positive Einkünfte hat. Dies kann die Gesamtsteuerlast des Paares signifikant reduzieren.
Immobilien, die sich schon lange in Familienbesitz befinden und bereits vollständig abgeschrieben sind, bieten durch die Ehegattenschaukel die Möglichkeit, einen neuen, dauerhaften Abschreibungsposten zu schaffen. Dies trägt langfristig zur Minderung der Steuerschuld bei.
Der Verkauf zwischen Ehegatten kann auch genutzt werden, um frisches Kapital zu mobilisieren. So kann ein Ehepartner einen Kredit aufnehmen, um den Kaufpreis zu finanzieren. Dies bietet die Möglichkeit, bestehende höher verzinsliche Darlehen abzulösen und durch günstigere Kreditkonditionen zu ersetzen.
Wenn die Ehegatten sich gegenseitig einen Privatkredit für den Kauf geben, können die Zinsen dieses Kredits als Werbungskosten geltend gemacht werden. Dies ist besonders in Zeiten höherer Zinsen ein zusätzlicher finanzieller Anreiz. Dieser Ansatz ergänzt oder ersetzt teilweise die Finanzierung durch Bankdarlehen und optimiert die steuerliche Absetzbarkeit innerhalb der Familie.
Ehepartner A erwarb vor zehn Jahren eine Immobilie aus dem Baujahr 1965 für 100.000 Euro. Dank der exzellenten Lage des Objekts haben sich sowohl die Mieteinnahmen als auch der Verkehrswert der Immobilie im Laufe der Zeit verdoppelt. Dementsprechend verkauft Ehepartner A die Immobilie nun zum aktuellen Marktwert von 200.000 Euro an Ehepartner B.
Mit dem Verkauf an Ehepartner B beginnt für diesen die Abschreibungsdauer neu. Aufgrund des verdoppelten Wertes der Immobilie steigt das Abschreibungsvolumen ebenfalls: Ehepartner B kann nun etwa 2.000 Euro pro Jahr abschreiben, anstatt der vorherigen 1.000 Euro.
Um die Zahlung der Immobilie zu ermöglichen, gewährt Ehepartner A dem Ehepartner B ein Darlehen in Höhe von 200.000 Euro zu einem Zinssatz von sieben Prozent pro Jahr. Trotz der hohen Zinsen gilt das Darlehen als fremdüblich, da solche Konditionen auch unter Dritten mit ähnlichen Umständen – insbesondere ohne Sicherheit im Grundbuch und mit einer zehnjährigen reinen Zinszahlungsphase – üblich sind.
Die jährlichen Zinskosten belaufen sich auf 14.000 Euro (200.000 Euro * 7%), die als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden können.
Trotz jährlicher Mieteinnahmen von 10.000 Euro führt die Situation unter Berücksichtigung der Zinskosten und der anderen Werbungskosten für Betrieb und Instandhaltung der Immobilie zu einem rechnerischen Minus von ungefähr 12.000 Euro pro Jahr.
Für den Vorgang der Ehegattenschaukel fallen außerdem Notarkosten an, die in Deutschland typischerweise etwa 1,5 Prozent des Immobilienwertes betragen. In diesem Fall sind das direkte Kosten in Höhe von 3.000 Euro.
Die Abschreibung stellt einen wesentlichen Faktor bei der Ehegattenschaukel dar. Um die Abschreibungsmöglichkeiten nach jedem Kaufvorgang zwischen den Ehepartnern zu maximieren, ist es empfehlenswert, regelmäßig ein neues Gutachten zur Restnutzungsdauer der Immobilie sowie zur Aufteilung des Kaufpreises in Grundstücks- und Gebäudeanteil erstellen zu lassen.
Wenn sich aus dem Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer der Immobilie ergibt, zum Beispiel nur noch 25 Jahre statt der ursprünglichen 50 Jahre, verdoppelt sich der Abschreibungsbetrag von Beginn an. Dies resultiert aus der kürzeren Zeitspanne, über die die Abschreibung verteilt wird.
Ein weiteres Gutachten zur Kaufpreisaufteilung hilft dabei, den Gebäudeanteil im Kaufpreis hoch zu halten. Da das Grundstück selbst nicht abgeschrieben werden kann, ist es wichtig, einen möglichst großen Teil des Kaufpreises dem Gebäudewert zuzuordnen. Dadurch steigt der Betrag, der jährlich abgeschrieben werden kann.
| Käufer | Ehegatte A | Ehegatte B |
|---|---|---|
| Kaufjahr | 2013 | 2023 |
| Kaufpreis | 100.000 € | 200.000 € |
| Gebäudewertanteil | 52.000 € (52% laut BMF AH) | 146.000 € (73% laut Gutachten) |
| Nutzungsdauer | 50 Jahre (laut AfA-Tabelle) | 23 Jahre (laut Gutachten) |
| Mieteinnahmen pro Jahr | 5.000 € | 10.000 € |
| Abschreibung pro Jahr | 1.040 € | 6.348 € (+610%) |
| Weitere Werbungskosten | 1.800 € | 2.300 € |
| Finanzierungskosten | 0 € | 14.000 € |
| Jährlicher Gewinn | 2.160 € | -12.648 € |
Dieses Beispiel verdeutlicht, wie durch die strategische Nutzung der Ehegattenschaukel das zu versteuernde Einkommen aus Vermietung und Verpachtung vollständig eliminiert werden kann. Der entstehende Verlust aus der Vermietungstätigkeit verringert zudem die anderen positiven Einkünfte des Ehepaars, wie z.B. aus nichtselbstständiger Arbeit. Auf diese Weise zahlt das Ehepaar insgesamt weniger Einkommensteuer, trotz gestiegener Werte der Immobilie und der Mieteinnahmen.
Die Grundvoraussetzung für die Durchführung der Ehegattenschaukel ist, dass die Immobilie ausschließlich im Eigentum eines der Ehegatten steht. Dies bedeutet, dass die Immobilie nicht im gemeinsamen Eigentum beider Ehegatten als Bruchteilsgemeinschaft vorliegen darf. In einer solchen Konstellation, die häufig bei selbstgenutzten Eigenheimen der Fall ist, besitzt jeder Ehegatte normalerweise einen ideellen Anteil von 50 Prozent am Objekt und beide sind im Grundbuch eingetragen.
Obwohl der Erwerb als Bruchteilsgemeinschaft für selbst genutzte Immobilien üblich und vorteilhaft ist, schränkt dies die Flexibilität und steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten bei vermieteten Objekten ein. Es ist jedoch möglich, die Bruchteilsgemeinschaft aufzulösen und die Immobilie vollständig auf einen Ehepartner zu übertragen, obwohl dies mit einem zusätzlichen administrativen und finanziellen Aufwand verbunden ist.
Ein weiteres wichtiges Kriterium ist, dass der Verkauf der Immobilie zu marktüblichen Konditionen erfolgt. Es darf keinen Rabatt oder vergünstigten Preis für den Ehegatten geben, da dies die Höhe des Abschreibungsbetrags beeinträchtigen würde, der für die kontinuierliche Steuerersparnis entscheidend ist. Ein zu niedriger Kaufpreis könnte zudem rechtliche Bedenken hinsichtlich des tatsächlichen wirtschaftlichen Gehalts der Transaktion aufwerfen.
Der Verkauf bzw. Kauf des Objekts muss über einen juristisch korrekt gestalteten und notariell beurkundeten Kaufvertrag abgewickelt werden. Die Notarkosten sind zwar anfänglich eine zusätzliche finanzielle Belastung, sie sind jedoch in der Regel eine lohnende Investition, da sie die Rechtmäßigkeit und steuerliche Anerkennung der Transaktion sicherstellen.
Einer der Hauptgründe, warum das Finanzamt eine Transaktion im Rahmen der Ehegattenschaukel anfechten könnte, ist der Verdacht auf ein Scheingeschäft gemäß § 41 Abs. 2 der Abgabenordnung. Ein solches Geschäft liegt vor, wenn es an echter Geschäftswilligkeit mangelt und nur zum Schein abgeschlossen wird, ohne dass eine reale Vermögensübertragung stattfindet. Das Finanzamt prüft die Ernsthaftigkeit durch Überprüfung der wesentlichen Vertragselemente wie die tatsächliche Übertragung des Eigentums und die Zahlung des Kaufpreises. Problematisch sind hier oft Rückübertragungsklauseln, die den Verdacht einer nur simulierten Transaktion erwecken können.
Laut § 42 der Abgabenordnung darf das Steuergesetz nicht durch Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten umgangen werden. Ein Missbrauch wird angenommen, wenn eine rechtliche Gestaltung gewählt wird, die zu einem gesetzlich nicht vorgesehenen Steuervorteil führt und die im Vergleich zu einer angemessenen Gestaltung unangemessen ist. Dies kann der Fall sein, wenn die Transaktion primär auf die Erzielung von Steuervorteilen abzielt, ohne eine sonstige wirtschaftliche Substanz zu besitzen.
Ein weiterer kritischer Punkt ist der sogenannte Fremdvergleich. Der Kaufvertrag zwischen den Ehegatten muss Bedingungen enthalten, die auch unter fremden Dritten üblich wären. Dies umfasst nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Modalitäten wie Zahlungsfristen, Zahlungsweisen und Konsequenzen bei Zahlungsverzug. Besonders problematisch kann es werden, wenn der verkaufende Ehepartner dem kaufenden ein zinsloses Darlehen oder eine Stundung gewährt.
Ein weiteres Risiko besteht, wenn es zur Trennung der Ehepartner kommt. Da bei der Ehegattenschaukel die Immobilie nicht in einer Bruchteilsgemeinschaft erworben wird, ist der nicht besitzende Ehegatte im Falle einer Scheidung im Grundbuch nicht abgesichert. Dies kann zu erheblichen finanziellen und rechtlichen Schwierigkeiten führen. Abhilfe schaffen hier entweder vertragliche Regelungen zum Güterstand oder die gleichmäßige Verteilung des Immobilienbesitzes unter den Partnern.
Die Anwendung der Ehegattenschaukel ist nicht auf eine einzige Immobilie beschränkt. Sie kann auf mehrere Immobilien ausgeweitet werden, wobei die Art der Immobilie (Wohn- oder Gewerbeimmobilien) irrelevant ist, solange sie zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt werden. Dies kann auch als Risikomanagementstrategie dienen, indem das Vermögen auf verschiedene Objekte verteilt wird.
Um die Kosten für die notarielle Beurkundung bei der Ehegattenschaukel zu vermeiden, können Ehepartner eine innovative Methode anwenden, indem sie eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen. In diesem Modell wird die Immobilie nicht direkt zwischen den Ehepartnern verkauft, sondern sie erwerben und halten die Immobilie über die GbR.
Im Grundbuch wird die GbR als Eigentümerin der Immobilie eingetragen. Die individuelle Aufteilung der Anteile zwischen den Ehepartnern, zum Beispiel 100% der Anteile bei einem Ehepartner und 0% beim anderen, wird nicht im Grundbuch vermerkt. Der Ehepartner mit 0% der Anteile bleibt dabei rechtlich ein Miteigentümer der GbR.
Statt die Immobilie selbst zu verkaufen, erfolgt der Transfer der Immobilie über den Verkauf von GbR-Anteilen. Da keine Grundbuchänderung für den Verkauf von Gesellschaftsanteilen erforderlich ist, entfällt die Notwendigkeit einer notariellen Beurkundung des Immobilientransfers. Dies führt zu einer erheblichen Kosteneinsparung, da die sonst üblichen Notarkosten wegfallen.
Neben Ehepartnern kann das Modell der Ehegattenschaukel auch auf andere Verwandte in direkter Linie ausgeweitet werden. Dies beinhaltet Beziehungen zwischen Eltern und Kindern sowie Großeltern und Enkelkindern. Für Transaktionen innerhalb dieser Familiengruppen fällt ebenfalls keine Grunderwerbsteuer an, was weitere Steuervorteile mit sich bringt.
Die Ehegattenschaukel ist ein effektives Instrument zur steuerlichen Optimierung von vermieteten Immobilien, das besonders vorteilhaft bei der Realisierung von zusätzlichem Abschreibungspotential ist. Die Nutzung einer GbR zur Durchführung der Ehegattenschaukel nicht nur rationalisiert den Prozess durch Einsparung von Notargebühren, sondern bietet auch eine flexible Struktur, die sich an veränderte familiäre oder wirtschaftliche Bedingungen anpassen lässt. Ehepartner und andere nahe Verwandte sollten jedoch darauf achten, dass alle Transaktionen rechtskonform sind und nicht den Anschein eines Scheingeschäfts oder einer missbräuchlichen Steuergestaltung erwecken.
