Podcast: Von 2% auf bis zu 8% Abschreibung bei Immobilien
Kürzlich hatte ich das Vergnügen, bei der IRECC Real Estate Lounge zu Gast zu sein, einer Veranstaltung der IRECC GmbH,...
Denkmäler sind häufig von unschätzbarem kulturellen Wert, deren Bewahrung eine gesellschaftliche Priorität darstellt. Wenn das öffentliche Interesse den Schutz solcher Gebäude erfordert, können diese durch die zuständigen Behörden unter Denkmalschutz gestellt werden, wodurch spezielle Vorschriften in Kraft treten, die vorrangig deren äußeres Erscheinungsbild schützen sollen.
Die Pflege und Instandhaltung von Baudenkmälern, wie beispielsweise traditionellen Fachwerkhäusern, liegt im öffentlichen Interesse, bringt jedoch auch erhebliche Herausforderungen und Kosten mit sich, vor allem aufgrund der bestehenden Richtlinien. Aus diesem Grund bietet der Gesetzgeber private Anreize in Form von Steuervorteilen für diejenigen, die sich für die Sanierung und Modernisierung solcher Immobilien einsetzen.
Diese Förderung erleichtert es privaten Investoren, einen Beitrag zum Erhalt des kulturellen Erbes zu leisten, ohne dass der Staat direkt eingreifen muss, was eine vorteilhafte Situation für alle Beteiligten schafft.
Eigentümer denkmalgeschützter Gebäude können die Kosten für notwendige Sanierungen in erheblichem Umfang von der Steuer absetzen. Dies betrifft sowohl Eigennutzer als auch Vermieter, wobei sich die genauen Konditionen und Vorteile unterscheiden.
Eigennutzer von Denkmalimmobilien können laut § 10f Einkommensteuergesetz (EStG) über einen Zeitraum von zehn Jahren 90 % ihrer Sanierungskosten absetzen, was einer jährlichen Abschreibung von 9 % entspricht.
Vermieter profitieren noch stärker: Gemäß § 7i Einkommensteuergesetz (EStG) können sie 100 % der Sanierungskosten über einen Zeitraum von zwölf Jahren absetzen – in den ersten acht Jahren jährlich 9 % und in den folgenden vier Jahren jährlich 7 %. Zudem können Vermieter die Anschaffungskosten des Gebäudes voll abschreiben, wobei Gebäude je nach Baujahr mit unterschiedlichen Sätzen abgeschrieben werden.
„Bei einem im Inland gelegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, kann der Steuerpflichtige abweichend von § 7 Absatz 4 und 5 im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, absetzen.“
Natürlich ist es Vermietern gestattet, ähnlich wie bei jeglichen Immobilien, eine Abschreibung des Gebäudewerts basierend auf dem Ankaufspreis vorzunehmen. Für Denkmalimmobilien gelten typischerweise zwei verschiedene Abschreibungsraten:
Eigentümer, die in einer denkmalgeschützten Immobilie selbst wohnen, erhalten somit die Möglichkeit, zumindest die Kosten für die Sanierung steuerlich geltend zu machen. Vermieter hingegen ziehen einen doppelten Nutzen: Sie dürfen sowohl den Anschaffungspreis des Gebäudes als auch die darauf folgenden Sanierungsaufwendungen in voller Höhe abschreiben. Einzig das Grundstück selbst ist von der planmäßigen Abschreibung ausgenommen.
Um die steuerlichen Vorteile in Anspruch nehmen zu können, müssen Immobilien offiziell als Denkmal anerkannt und in die Denkmalliste eingetragen sein. Die Kriterien und Verfahren hierfür variieren je nach Bundesland. In manchen Fällen kann ein Gebäude bereits als Denkmal gelten, bevor es offiziell eingetragen ist.
Ein Gebäude muss von der dafür zuständigen Behörde für Denkmalschutz offiziell als Baudenkmal anerkannt und in die Denkmalliste aufgenommen werden. Diese Eintragung erfolgt durch die lokale oder regionale Denkmalschutzbehörde und markiert den Beginn der staatlichen Förderung und des Schutzes des Gebäudes als wichtiges kulturelles Erbe. Die spezifischen Kriterien für die Listung als Baudenkmal variieren je nach Bundesland und sind in den entsprechenden gesetzlichen Regelungen zum Denkmalschutz festgelegt.
Hinweis: Auch ohne formelle Anerkennung kann ein Gebäude Denkmalstatus besitzen. In bestimmten Regionen, beispielsweise in Bayern, gilt ein Gebäude automatisch als Baudenkmal, wenn es bestimmte gesetzlich festgelegte Merkmale erfüllt, selbst wenn es noch keine offizielle Anerkennung oder eine sichtbare Denkmalplakette erhalten hat. Die Registrierung in der Denkmalliste dient in diesen Fällen hauptsächlich dazu, den Denkmalschutzstatus öffentlich zu dokumentieren.
Die Zugehörigkeit eines Gebäudes zum Denkmalschutz lässt sich durch Einsicht in die Denkmalliste der entsprechenden Gemeinde, des Kreises oder des Bundeslandes überprüfen. Es ist möglich, dass nicht das gesamte Gebäude, sondern nur bestimmte Teile davon, wie etwa die Fassade eines historischen Gebäudes, unter Schutz gestellt werden. Beachten Sie, dass für Gebäude, bei denen nur bestimmte Teile unter Denkmalschutz stehen, Abschreibungen lediglich für Sanierungsarbeiten an diesen spezifischen Teilen angesetzt werden können.
Um die Kosten für Sanierungsarbeiten an einem Denkmalobjekt steuerlich über die Denkmal-AfA geltend machen zu können, ist eine vorherige schriftliche Genehmigung durch die zuständige Denkmalschutzbehörde erforderlich. Diese Behörde stellt sicher, dass alle Auflagen, die für Baudenkmäler gelten, bei der Sanierung oder Modernisierung beachtet werden. Bei der Planung sollten Sie besonderes Augenmerk darauf legen, dass:
Es ist zu beachten, dass beispielsweise Arbeiten an der Außenanlage eines denkmalgeschützten Hauses (wie Zufahrten oder Gärten) normalerweise nicht abschreibungsfähig sind.
Die Genehmigung für die Sanierung und gegebenenfalls Umnutzung wird nach Antragstellung von der Denkmalschutzbehörde erteilt. Für einen positiven Bescheid ist es ratsam, die geplanten Arbeiten detailliert zu beschreiben und den erforderlichen Aufwand zu beziffern. Ergänzende Unterlagen wie Bauzeichnungen, Lagepläne und Fotografien sollten eingereicht werden, um die Chancen auf eine Genehmigung zu erhöhen.
Die Kosten für die Erteilung der Genehmigung variieren je nach Bundesland und sind in der Regel gebührenpflichtig. Eine erteilte Genehmigung ist meist vier Jahre gültig. Beginnen die Sanierungsmaßnahmen nicht innerhalb dieses Zeitraums, verfällt die Genehmigung automatisch.
Um Sanierungskosten einer denkmalgeschützten Immobilie steuerlich über die Denkmal-Abschreibung geltend machen zu können, ist eine vorherige schriftliche Zustimmung durch die zuständige Denkmalschutzbehörde erforderlich. Diese Behörde überprüft, ob die geplanten Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten den spezifischen Vorschriften für Baudenkmäler entsprechen. Wichtig bei der Planung ist, dass:
Daraus folgt, dass Arbeiten an externen Bereichen wie Zugängen oder Gärten denkmalgeschützter Gebäude üblicherweise nicht für Abschreibungen qualifizieren, ebenso wie Ausstattungsmerkmale.
Die Genehmigung für Sanierungsprojekte und eventuelle Nutzungsänderungen, etwa die Umwandlung landwirtschaftlicher Bauten in Wohnräume, wird auf Basis eines Antrags von der Denkmalschutzbehörde erteilt. Um eine Genehmigung zu erhalten, ist es ratsam, die geplanten Arbeiten präzise zu erläutern und den erforderlichen Aufwand genau anzugeben. Zusätzliche Unterlagen wie Baupläne, Standortkarten und Fotos unterstützen den Antrag und erhöhen die Wahrscheinlichkeit einer Genehmigung.
Beachten Sie, dass die Genehmigungserteilung normalerweise kostenpflichtig ist und die Gebühren je nach Bundesland variieren. Gewöhnlich hat eine erteilte Genehmigung eine Gültigkeit von vier Jahren. Wird innerhalb dieses Zeitraums nicht mit den Sanierungsarbeiten begonnen, verfällt die Genehmigung automatisch, und nachträglich durchgeführte Arbeiten sind steuerlich nicht mehr absetzbar.
Laut § 7i Absatz 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG) ist festgelegt, dass Steuerpflichtige die speziellen Abschreibungen nur in Anspruch nehmen können, wenn sie durch eine von der Gemeindebehörde ausgestellte, rechtmäßige Bescheinigung die Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen für das Gebäude und die durchgeführten Maßnahmen nachweisen; die Bescheinigung muss die Kostenhöhe der durchgeführten Maßnahmen beinhalten.
Eine solche Bescheinigung ist bindend für das Finanzamt, welches dann die steuerlichen Vergünstigungen gewährt. Vorsicht ist geboten, wenn der Bescheid Hinweise enthält, die darauf deuten, dass das Finanzamt die steuerrechtlichen Aspekte eigenständig prüfen muss.
Merken Sie sich: Beginnen Sie keine Sanierungsmaßnahmen, ohne eine schriftliche Genehmigung vorliegen zu haben. Ansonsten sind die Kosten für die Arbeiten steuerlich nicht absetzbar. Es ist nicht unüblich, dass der Bescheid nur bestimmte Maßnahmen erlaubt, dementsprechend sind nur diese für Abschreibungen qualifiziert.
Die Vorteile der Abschreibung für den Wertverlust bei denkmalgeschützten Gebäuden
Die Möglichkeit, den Wertverlust bei denkmalgeschützten Gebäuden steuerlich geltend zu machen, erhöht deren Attraktivität für Investoren erheblich. Dies ist besonders vorteilhaft für diejenigen, die in renovierungsbedürftige Denkmalobjekte investieren, um sie nach der Aufwertung zu vermieten. Investoren können nicht nur den Anschaffungspreis, sondern auch die vollständigen Sanierungskosten steuerlich absetzen, wodurch sie einen Beitrag zum Erhalt wertvoller historischer Substanzen leisten.
Insbesondere für Kapitalanleger mit hohem Einkommen ist dies von Vorteil, da die doppelte Abschreibungsmöglichkeit – sowohl für den Erwerb als auch für die Sanierung – das zu versteuernde Einkommen signifikant senken kann. Oftmals übersteigt die Abschreibung für Sanierungsarbeiten an Denkmälern die reguläre Gebäudeabschreibung, was zu einem steuerlichen Verlust führen kann. Dieser Verlust kann mit anderen Einkommensarten verrechnet werden, sodass unter Umständen keine Steuern auf die Mieteinnahmen anfallen.
Die Situation wird noch attraktiver, wenn Eigentümer die Möglichkeit haben, die Abschreibungszeit für den Ankaufspreis zu verkürzen. Laut einem Urteil des Bundesfinanzhofes können Vermieter eine Immobilie schneller abschreiben, wenn deren tatsächliche Nutzungsdauer unter der gesetzlich festgelegten liegt. Dies ist besonders bei älteren Immobilien oft der Fall. Durch ein Gutachten zur Nutzungsdauer, erstellt von zertifizierten Sachverständigen gemäß DIN EN ISO/IEC 17024, lässt sich eine kürzere Nutzungsdauer dem Finanzamt gegenüber belegen. Nutzen Sie die Möglichkeit einer kostenlosen Erstbewertung, um Ihr Abschreibungspotenzial zu optimieren!
Als Eigentümer eines denkmalgeschützten Gebäudes kommen Sie in den Genuss weiterer finanzieller Vorteile, die dazu dienen, den zusätzlichen Aufwand für die Erhaltung solcher Immobilien auszugleichen. So bieten die Bundesländer Ermäßigungen auf die Grundsteuer an, durch die Eigentümer bis zu zehn Prozent ihrer jährlichen Grundsteuerbelastung einsparen können.
Angesichts der erheblichen Kosten, die auch nach Abzug der steuerlichen Abschreibungen für Denkmalobjekte anfallen, stellt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) spezielle Förderprogramme für die Eigentümer dieser Gebäude zur Verfügung.
Obwohl zahlreiche Förder- und Abschreibungsmöglichkeiten bestehen, ist es für Investoren entscheidend, die Rentabilität der Immobilie unabhängig von diesen Steuervorteilen zu bewerten. Die besonderen Herausforderungen, die mit Denkmalimmobilien verbunden sind, erfordern umfassende Marktkenntnisse sowie die Unterstützung durch erfahrene Gutachter, Architekten und Steuerberater, die auf solche Objekte spezialisiert sind. Mit der richtigen Immobilie und einem kompetenten Team können Sie jedoch nicht nur erhebliche Steuereinsparungen realisieren, sondern auch attraktive Renditen erzielen.
Der Erwerb einer Denkmalimmobilie kommt mit einigen Einschränkungen einher, insbesondere was Veränderungen am äußeren Erscheinungsbild betrifft. Denkmalgeschützte Gebäude erfordern oftmals eine umfangreiche Sanierung, die sowohl zeit- als auch kostenintensiv sein kann. Trotz des hohen Aufwands kann die Investition in die Restaurierung solcher Immobilien langfristig jedoch sehr lohnenswert sein.
Potenzielle Mieter oder Käufer könnten durch bestimmte Eigenschaften denkmalgeschützter Gebäude, wie unzureichende Wärmedämmung, geringe Deckenhöhen oder eingeschränkte Raumaufteilung, abgeschreckt werden. Diese Einschränkungen können die Attraktivität der Immobilie auf dem Markt verringern.
Sowohl Eigentümer als auch Dritte haben die Möglichkeit, einen Antrag auf Denkmalschutz bei der zuständigen Behörde zu stellen. Die Behörde prüft dann, ob das Gebäude die Kriterien für eine Eintragung in die Denkmalliste erfüllt.
Um festzustellen, ob eine Immobilie unter Denkmalschutz steht, sollten die Denkmallisten der zuständigen Bundesländer oder Kommunen konsultiert werden. Diese Listen bieten die zuverlässigste Auskunft über den Status eines Gebäudes.
Die Denkmal-AfA ermöglicht es Eigentümern, einen erheblichen Teil der Sanierungskosten steuerlich geltend zu machen. Eigennutzer können über zehn Jahre 90% der Kosten abschreiben, während Vermieter sogar 100% der Sanierungskosten über einen Zeitraum von zwölf Jahren absetzen können. Zusätzlich können Vermieter den Kaufpreis der Immobilie abschreiben, wobei eine verkürzte Nutzungsdauer eine höhere jährliche Abschreibung ermöglicht.
Die Umnutzung eines denkmalgeschützten Gebäudes kann förderfähig sein, sofern die historische Bausubstanz erhalten bleibt und die denkmalrechtlichen Eigenschaften der Immobilie nicht beeinträchtigt werden. Wichtig ist, dass alle Änderungen schriftlich genehmigt werden.
Eigenleistungen bei der Sanierung oder Modernisierung einer Denkmalimmobilie sind steuerlich nicht absetzbar. Es können lediglich die Materialkosten geltend gemacht werden, während die Arbeitskosten nur bei Beauftragung externer Dienstleister abschreibbar sind.
Die Denkmal-AfA kann mit Fördermitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) kombiniert werden. Dies eröffnet weitere finanzielle Spielräume bei der Sanierung denkmalgeschützter Immobilien.
Denkmalgeschützte Gebäude sind in der Regel von den strengen Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) befreit. Dies ermöglicht eine flexiblere Gestaltung der Sanierungsmaßnahmen unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes.
Die Denkmal-AfA ist auch für Eigentümer von Eigentumswohnungen innerhalb eines denkmalgeschützten Gebäudes anwendbar. Es ist unerheblich, ob die Wohnung selbst genutzt oder vermietet wird. Die Möglichkeit zur Abschreibung besteht sowohl für den alleinigen als auch für den anteiligen Eigentümer des Denkmalobjekts.
Ein unter Denkmalschutz stehendes Gebäude ist bestimmten rechtlichen Bestimmungen unterworfen, die dessen willkürliche Veränderung einschränken. Diese Immobilien müssen im Einklang mit den geltenden Vorschriften für Baudenkmäler erhalten und dürfen nicht abgerissen oder in ihrer strukturellen Substanz verändert werden, um ihren einzigartigen historischen Wert zu bewahren.
Die Kriterien für die Einstufung eines Gebäudes als Baudenkmal sind nicht bundeseinheitlich geregelt. Neben dem Alter des Gebäudes, das eine Rolle spielen kann, sind vor allem die kulturelle Bedeutung und das öffentliche Interesse am Erhalt ausschlaggebend. Dies kann durch die historische, architektonische, technische oder wissenschaftliche Signifikanz eines Gebäudes begründet sein. Die genauen Voraussetzungen variieren je nach Landesgesetz und werden durch eine individuelle Prüfung der Denkmalschutzbehörde festgestellt.
Denkmalgeschützte Gebäude zeichnen sich oft durch ihr Alter und ihre bevorzugte Lage aus, was ihren Wert steigern kann. Anders als bei neueren Bauten, deren Wert tendenziell sinkt, können Denkmalimmobilien ihren Wert behalten oder sogar steigern, dank ihres einzigartigen Charakters und der historischen Bedeutung. Die Nachfrage nach sorgfältig instand gehaltenen Denkmalimmobilien ist hoch, da sie für eine bestimmte Käuferschicht einen besonderen Reiz darstellen. Darüber hinaus bieten staatliche Förderprogramme und steuerliche Vergünstigungen durch die Denkmal-AfA finanzielle Anreize, die besonders für Investoren mit dem Ziel der Steuerreduktion attraktiv sind.
Der Kauf einer Immobilie unter Denkmalschutz bringt bestimmte Einschränkungen mit sich. Aufgrund der schützenden Bestimmungen können Eigentümer ihre Immobilien nicht nach Belieben umgestalten, insbesondere was das äußere Erscheinungsbild betrifft. Wer sich für ein solches Haus entscheidet, sollte also den Wunsch haben, es in seinem ursprünglichen Zustand zu bewahren und nicht grundlegend umzugestalten.
Denkmalgeschützte Immobilien erfordern zudem oft eine umfangreiche und kostspielige Sanierung, vor allem wenn Investoren die Vorteile der steuerlichen Abschreibung nutzen möchten. Dies erfordert eine gezielte Suche nach noch nicht sanierten Objekten, die eine bedeutende Investition an Zeit und Finanzen verlangen – eine Investition, die sich langfristig dennoch lohnen kann.
Es gibt auch bauliche Beschränkungen, die bestimmte Modernisierungsstandards wie Wärmedämmung, Raumhöhen, Grundrissgestaltung und Lichteinfall beeinträchtigen können. Diese Einschränkungen können den Kreis der potenziellen Mieter einschränken.
Sowohl Eigentümer als auch Dritte haben die Möglichkeit, einen Antrag auf Denkmalschutz für ein Gebäude zu stellen. Die zuständige Denkmalschutzbehörde nimmt daraufhin eine Überprüfung vor, die auch eine Begehung der Immobilie umfassen kann.
Dadurch eröffnet sich für Investoren und Kapitalanleger die Chance, aktiv darauf hinzuwirken, dass ein Objekt, das die erforderlichen Kriterien erfüllt, offiziell unter Denkmalschutz gestellt wird und somit für die steuerlichen Vorteile der Denkmalschutz-Abschreibung qualifiziert ist.
Um verbindlich festzustellen, ob eine Immobilie unter Denkmalschutz steht, sind die Denkmallisten der jeweiligen Bundesländer, Landkreise oder Gemeinden die aussagekräftigste Quelle. Diese Listen sind oft nicht öffentlich zugänglich, doch aufgrund des öffentlichen Interesses an denkmalgeschützten Objekten erteilen die Denkmalschutzbehörden in der Regel bereitwillig Auskunft.
Das Grundbuch ist für die Überprüfung des Denkmalschutzstatus allein nicht ausreichend, da eine entsprechende Eintragung zwar möglich, aber nicht zwingend vorgeschrieben ist.
Die Denkmalabschreibung bezieht sich auf die steuerliche Geltendmachung der Kosten für die Sanierung einer unter Denkmalschutz stehenden Immobilie. Eigentümer, die in ihrem denkmalgeschützten Haus wohnen, können über einen Zeitraum von zehn Jahren jährlich 9 % der Sanierungskosten abschreiben, was insgesamt 90 % der Kosten ausmacht. Bei Immobilienbesitzern, die ihr Denkmalobjekt vermieten, sei es als Ganzes oder in Teileinheiten, ist sogar eine Abschreibung von 100 % möglich: jährlich 9 % für die ersten acht Jahre und anschließend 7 % für die folgenden vier Jahre.
Zusätzlich ist es Vermietern gestattet, den Erwerbspreis des Objekts abzuschreiben. Die Abschreibungsfristen sind dabei je nach dem Baujahr des Gebäudes auf 40 Jahre mit 2,5 % jährlich oder auf 50 Jahre mit 2,0 % jährlich festgelegt. Angesichts des Alters denkmalgeschützter Gebäude kann es besonders vorteilhaft sein, eine kürzere als die gesetzlich vorgegebene Nutzungsdauer mittels eines Gutachtens nachzuweisen, da dadurch die Abschreibungsquoten und somit die steuerlichen Einsparungen steigen.
Eine Umnutzung denkmalgeschützter Gebäude ist förderfähig, vorausgesetzt, die historische Substanz bleibt unangetastet und die charakteristischen Merkmale des Denkmals werden durch die Nutzungsänderung nicht beeinträchtigt. Zum Beispiel kann ein altes Industriegebäude in moderne Wohnräume umgewandelt werden, ohne seinen historischen Charme oder seinen Wert als kulturelles Erbe zu verlieren. Wichtig ist hierbei, eine offizielle Genehmigung für die Umnutzung einzuholen.
Für die steuerliche Absetzbarkeit von Sanierungsarbeiten an einer Denkmalimmobilie ist das Vorlegen einer detaillierten Rechnung erforderlich. Eigenleistungen sind somit nicht im Rahmen der Denkmalabschreibung absetzbar. Nur die Kosten für Materialien, die für die Sanierung oder Modernisierung verwendet werden, können steuerlich geltend gemacht werden, ähnlich wie bei Ausgaben für nicht unter Denkmalschutz stehende Immobilien. Werden professionelle Handwerker beauftragt, können deren Arbeitsstunden unter Beachtung der notwendigen Voraussetzungen abgeschrieben werden.
Es ist durchaus möglich, auch bei denkmalgeschützten Immobilien eine verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen und dadurch in einem kürzeren Zeitraum höhere Abschreibungen zu erzielen. Aufgrund des Alters der unter Denkmalschutz stehenden Gebäude ist es wahrscheinlich, dass eine kürzere Nutzungsdauer angenommen und durch ein Gutachten bestätigt werden kann. Eine Erstberatung durch Fachexperten kann hierbei wertvolle Einblicke und Unterstützung bieten.
